Za nami 8688 godzin 2023 r. Do jego końca pozostało już tylko kilkadziesiąt godzin. W jakich nastrojach producenci materiałów budowlanych żegnają mijający rok?
Bez wątpienia 2023 r. był kolejnym trudnym rokiem dla budownictwa. Z jednej strony jako uczestnicy rynku doświadczyliśmy dalszych pogłębiających się skutków kryzysu gospodarczego, z drugiej zaś strony przebrzmiewały jaskółki nadziei w postaci chociażby programu Bezpieczny kredy 2%, czy ogólnego ożywienia w obszarze akcji kredytowych. Czy bilans tych wydarzeń wyszedł chociaż na zero?
Spójrzmy najpierw na sytuację producentów murowych materiałów budowlanych. Ze wstępnych danych pochodzących z sektora małych producentów ceramicznych materiałów budowlanych wynika, że przedsiębiorstwa w tym sektorze w okresie styczeń – listopad 2023 prowadziły działalność produkcyjną na poziomie dynamiki niższej o ponad 40% w stosunku do roku 2022. Jednocześnie uśredniony przychód netto ze sprzedaży produkcji zmniejszył się w stosunku do roku 2022 o 20% spadając poniżej średniego poziomu odnotowanego przez sektor tych producentów w roku 2021 r.
Suche dane statystyczne potwierdzają doniesienia płynące bezpośrednio od producentów. A mówią one o istotnym załamaniu sprzedaży wyrobów budowlanych począwszy od II kwartału br. Póki co sytuacja na rynku materiałów budowlanych jest zła i brak jest przesłanek, które mogłyby zapowiadać szybką jej poprawę.
Mimo, że nie prowadzimy monitoringu sytuacji w sektorze dużych producentów, to sytuacja w tej części ryku producenckiego w bieżącym roku nie była istotnie lepsza. Okresowe przestoje, trudności ze zbytem, wysokie koszty produkcji to także główne bolączki dużych producentów w kończącym się 2023 r. Również dla nich perspektywy na najbliższe miesiące są niejasne i mgliste, zaś rynek także im nie daje klarownych i jednoznacznych odpowiedzi.
Spójrzmy zatem na dane dotyczące drugiej „nogi” rynku budowlanego i przyjrzyjmy się danym dotyczącym naturalnych odbiorców materiałów budowlanych.
Zgodnie z ostatnim dostępnymi danymi opublikowanymi przez GUS obejmującymi okres od stycznia do października 2023 r. w okresie tym oddano do użytkowania mniej mieszkań niż przed rokiem. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.
Według tych danych w okresie styczeń - październik 2023 roku oddano do użytkowania 180,9 tys. mieszkań, tj. 4,3% mniej niż w analogicznym okresie roku 2022. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 110,4 tys. mieszkań – o 2,5% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 66,9 tys. mieszkań, tj. o 8,5% mniej.
Powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych wyniosła 16,5 mln m2, czyli o 6,3% mniej niż przed rokiem, a przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania osiągnęła wartość 91,0 m2.
W okresie dziesięciu miesięcy 2023 r. wydano o 23,1% mniej niż w analogicznym okresie 2022 roku pozwoleń lub dokonano zgłoszenia budowy. Było to w sumie 198,4 tys. pozwoleń lub zgłoszeń budowy mieszkań, z czego najwięcej pozwoleń na budowę mieszkań otrzymali deweloperzy - 131,8 tys. (spadek o 25,0% r/r), zaś inwestorzy indywidualni 60,8 tys. (spadek o 22,6%).
Mniej też w bieżącym roku rozpoczęto budów nowych mieszkań. Od stycznia do października 2023 r. rozpoczęto budowę 158,6 tys. mieszkań, tj. o 11,1% mniej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 92,5 tys. mieszkań (o 8,4% mniej), a inwestorzy indywidualni 62,3 tys. (o 16,8% mniej). Szacuje się, że na koniec października 2023 roku w budowie pozostawało 810,9 tys. mieszkań, tj. o 5,8% mniej niż w analogicznym miesiącu 2022 r.
Mimo, iż w drugim półroczu 2023 r. wskaźniki dotyczące budownictwa mieszkaniowego uległy poprawie, to globalnie porównując okresy styczeń – październik bieżący rok będzie najgorszym rokiem od trzech lat, jeżeli chodzi o liczbę mieszkań oddanych do użytkowania i tylko nieznacznie lepszym od roku 2020 czyli roku pandemicznego.
Źródło: stat.gov.pl
Powyższe słabe dane z rynku budowlanego zaistniały mimo względnie pozytywnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.
Trzeci kwartał 2023 roku przyniósł dynamiczne wzrosty skali kredytowania hipotecznego. W tym okresie banki udzieliły 40 749 kredytów mieszkaniowych, czyli o 32,31% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost o 40,20% zanotowano również w ujęciu wartościowym – III kwartał br. zamknięto wynikiem 15,843 mld zł. Są to wyniki porównywalne z tymi osiągniętymi na rynku w pierwszej połowie ubiegłego roku, a więc okresie poprzedzającym głęboki kryzys z przełomu lat 2022 i 2023.
Wzrost zainteresowania kredytem mieszkaniowym związany był przede wszystkim z wejściem w życie programu Bezpieczny kredyt 2%. W ciągu trzech pierwszych miesięcy obowiązywania programu jego potencjalni beneficjenci złożyli do banków ponad 50 tysięcy wniosków o kredyt, z czego podpisano około 15 tysięcy umów kredytowych.
Ponownie wzrosła również średnia wartość udzielonego kredytu ogółem. W III kwartale 2023 wyniosła ona 387 980 złotych, a więc o 5,97% więcej w porównaniu do wartości notowanej w poprzednim kwartale. Była to najwyższa wartość notowana dotychczas w historii rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Warto dodać, że średnia wartość kredytu udzielanego w ramach programu rządowego sięga 400 tys. złotych.
Poza uruchomieniem rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% na ożywienie rynku kredytowego wpłynęła również decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która we wrześniu br. po raz pierwszy od 38 miesięcy w sposób zdecydowany obniżyła podstawowe stopy procentowe NBP, w tym stopę referencyjną NBP, z poziomu 6,75% do 6,00%. Co jeszcze ważniejsze, wskaźnik WIBOR 3M z maksymalnego poziomu 7,59% w listopadzie 2022 roku spadł do poziomu 5,72% na koniec analizowanego okresu. Podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania, pomimo wysokich kosztów kredytu, skłaniał szybki wzrost cen oraz drastycznie kurczący się zasób dostępnych na rynku mieszkań.
W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (III kwartału 2022 r.), zawarto o 19 531 (czyli 92,05%) więcej umów kredytowych, a ich wartość była wyższa o 8,835 mld zł (126,09%). Jednak skala kredytowania hipotecznego pozostaje nadal na relatywnie niskim poziomie, a wysoką dynamikę wzrostów przypisać należy przede wszystkim efektowi bazy, czyli katastrofalnym wynikom roku 2022.
Poniżej wizualizacja sprzedaży miesięcznej kredytów mieszkaniowych i jej dynamika na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, a także skali sprzedaży kredytów od 2020 r.
Źródło: BIK
Z danych kredytowych wyraźnie widać, że istotna część akcji przypadła na pogram Bezpieczny kredyt 2% (44% udzielonych kredytów w pierwszych czterech miesiącach od uruchomienia programu – wg danych BIK). Gdyby nie to wsparcie najprawdopodobniej efekt odrodzenia rynku kredytowego w 2023 r. byłby mizerny. W tym kontekście program Bezpieczny kredyt 2% napędził rynek, ale niestety wyłącznie kredytowy oraz sprzedaży mieszkań. Ponadto przyniósł też efekt, przed którym ostrzegało wielu ekspertów – szybki wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych. Nie mogło to być zaskoczeniem w sytuacji wzrostu popytu na mieszkania przy ograniczonej ich podaży.
Z danych NBP wynika, że nominalna dynamika cen mieszkań (transakcyjne) w dziesięciu analizowanych miastach sięgnęła w III kwartale 5,9 proc. rok do roku (rynek pierwotny) i 3,8 proc. (wtórny). Na koniec tego roku przeciętne ceny mieszkań w Polsce były wyższe w porównaniu z grudniem 2022 r. o 13 proc. na rynku pierwotnym oraz 10 proc. na rynku wtórnym. Średnia wartość nowych ofert sprzedaży mieszkań od deweloperów przekroczyła 11400 zł za m kw. Także wśród ogłoszeń dotyczących mieszkań z drugiej ręki pobita została kolejna bariera – 10400 zł. W obu przypadkach w ciągu roku średnie ceny nowych ofert wzrosły o ponad 1000 zł za m kw. w skali kraju.
Źródło: Polski Instytut Ekonomiczny
Takie zmiany przysłużyły się deweloperom oraz bankom, natomiast nie przyniosły spodziewanych korzyści producentom materiałów budowlanych. Z uwagi na prowzrostowy efekt jeżeli chodzi o ceny nieruchomości nowy Rząd już zapowiedział dyskontynuację programu Bezpieczny kredyt 2% i zastąpienie go innym programem o zmienionych warunkach.
Co zatem z perspektywami na 2024 r. dla producentów materiałów budowlanych i całego rynku budowlanego?
Oczekiwania i potrzeby w stosunku do wyrażonych w apelu ponad 30 organizacji z branży budowlanej wystosowanego do Pana Premiera Mateusza Morawieckiego pod koniec sierpnia br. pozostają aktualne. Budownictwo pilnie potrzebuje wyraźnego impulsu do ożywienia i pobudzenia. Zapaść, w której naszym zdaniem wciąż się znajduje nie może dalej trwać, bowiem doprowadzi to w niedalekiej perspektywie do dramatycznych i nieodwracalnych dla znacznej części rynku konsekwencji. Mali przedsiębiorcy działający w branży są już teraz na skraju możliwości podtrzymywania swojego dalszego funkcjonowania (i dotyczy to nie tylko podmiotów z branży budowlanej). Nowy Rząd musi w trybie pilnym wdrożyć mechanizmy, które zaczną wreszcie w sposób skuteczny stymulować branżę i zachęcać inwestorów do powrotu na rynek inwestycji budowlanych.
W oczekiwaniu na pilne i konieczne działania producenci materiałów budowlanych oraz wielu przedstawicieli branży budowlanej już za kilkadziesiąt godzin wychylą lampkę szampan witając Nowy Rok. Z całą pewnością będzie ona miała cierpki i gorzki smak...
-------------------------------
Artykuł opracowano na podstawie oraz z wykorzystaniem wybranych materiałów i treści pochodzących z: GUS, BIK, NBP, Polski Instytut Ekonomiczny, Business Insider.
