Za nami połowa roku. Co słychać w budownictwie mieszkaniowym? Czy widać poprawę, czy też mamy kontynuację kryzysu?

Według danych GUS za okres I – VII br. wynika, że budownictwo mieszkaniowe jest na minusie.

Do użytkowania oddano 110,3 tys. mieszkań co stanowi wynik o 3,9% gorszy r/r. Deweloperzy oddali do użytkowania mniej o 2,9% mieszkań, zaś indywidualni inwestorzy mniej o 5,9%. 

Spadek odnotowano również w zakresie liczby wydanych pozwoleń na budowę. W okresie od stycznia do lipca br. wydano 147,6 tys. pozwoleń czyli mniej o 13,7% r/r. Deweloperzy wystąpili o 23% mniej pozwoleń na budowę, zaś inwestorzy indywidualni uzyskali o 6,9% więcej pozwoleń niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, co pozwoliło nieco zdyskontować ogólny spadek w tym obszarze.

Ujemny wynik odnotowany został również w obszarze rozpoczętych inwestycji. W objętym oceną okresie rozpoczęto budowę 130,4 tys. mieszkań, co stanowiło spadek o 8,4% r/r. W przypadku rynku deweloperskiego spadek wyniósł 13,2% r/r, zaś w grupie rozpoczętych inwestycji indywidualnych odnotowano jedynie lekki wzrost względem analogicznego okresu ubiegłego roku o 1,6%. 

Powyższe dane GUS wskazują dość jednoznacznie, że jak dotychczas w obszarze budownictwa mieszkaniowego mamy do czynienia z recesją, głównie za sprawą dołowania rynku deweloperskiego. Niewielkim pocieszeniem może być fakt, że lipiec okazał się wybitnie odstawać od półrocznego trendu, bowiem m/m odnotowane zostały znaczące wzrosty zarówno w liczbie wydanych pozwoleń na budowę, jak i rozpoczętych budów oraz oddanych do użytkowania mieszkań. Pytanie tylko, czy lipcowe dane oznaczają zmianę dotychczasowego niekorzystnego trendu?

Być może tak będzie, bowiem sygnały płynące z rynku kredytów mieszkaniowych są zgoła odmienne, niż z rynku budowlanego.

Z danych pochodzących z rynku kredytowego za okres I – VII br. jednoznacznie wynika, że w grupie kredytów mieszkaniowych (zresztą nie tylko) zapanowało wyraźne ożywienie sytuacji i zainteresowania.

We wskazanym okresie udzielonych zostało 128,5 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną wartość 56,1 mld PLN. Tym samym w liczbie udzielonych kredytów osiągnięty został poziom 94,8% w odniesieniu do liczby kredytów mieszkaniowych udzielonych w całym 2024 r., zaś w odniesieniu do kwoty udzielonych kredytów mieszkaniowych do końca lipca br. osiągnięto poziom 128,1% w stosunku do całego ubiegłego roku.

Dane te wskazują, iż w bieżącym roku znacznie wzrosło zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi wśród Polaków. Dodać należy, iż od lutego br. obserwowany jest stały trend wznoszący jeżeli chodzi o liczbę udzielanych kredytów mieszkaniowych, natomiast dane za lipiec potwierdzają skokowy wzrost w tym obszarze (+31,7% r/r jeżeli chodzi o liczbę udzielonych kredytów oraz +39,8% r/r, jeżeli chodzi o kwoty udzielonych kredytów).

Co istotne odnotowane ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych nastąpiło mimo wciąż wysokiego kosztu jego uzyskania, bowiem oprocentowanie nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych w II kwartale 2025 r. wynosiło 7,11% (spadek o 0,74 pp r/r).

Warto także dodać, że średnia wartość udzielonego w II kwartale br. kredytu mieszkaniowego wynosiła 443.151 PLN (+4,44% r/r), oraz że tylko 30,9% kredytów w całej ich strukturze stanowiły kredytu o wartości powyżej 500 tys. PLN.

Ważną informacją na tle powyżej przedstawianych danych może być także i ta, że indeks dostępności kredytowej chociaż wzrósł, to jednak w II kwartale 2025 r. utrzymywał się na poziomie porównywalnym z jego wartością odnotowaną w IV kwartałem 2012 r. Ten parametr dość jasno wskazuje miejsce, w jakim znajduje się mimo ożywienia w pierwszym półroczu br. potencjał inwestycyjny Polaków.

Niestety niezmiennie fatalnie prezentuje się sytuacja w indywidualnym budownictwie jednorodzinnym. Po kiepskich latach 2022 – 2024 pierwsze półrocze 2025 r. jest kontynuacją zapaści w tym obszarze. Jedynie dwa pierwsze miesiące br. były okresem wzrostu zamówień na realizację domów indywidualnych, co pozwoliło na „dogonienie” poziomu z roku poprzedniego. Od marca nastąpił ponownie regres. Marzec to spadek zamówień na budowy indywidualnych domów o 41% r/r, kwiecień to -20% r/r, maj i czerwiec to zamówienia na poziomie podobnym jak rok wcześniej. W lipcu wbrew informacjom z rynku budowlanego oraz kredytowego zamówienia na budowę domów indywidualnych odnotowały spadek o 23% r/r, dopiero w sierpniu zanotowaliśmy wzrost o 9%. 

Powyższe dane oznaczają, że w budownictwie indywidualnym nie mamy poprawy sytuacji, ale także oznaczają, że występuje pewien rozdźwięk pomiędzy danymi centralnymi (GUS), a danymi pochodzącymi z niezależnego monitorowania rynku. 

Źródło: Wielkiebudowanie.pl

Na koniec jeszcze parę słów o rządowej strategii wsparcia budownictwa.

Organizacje branżowe reprezentujące rynek budowlany, w tym nasza organizacja, od dłuższego czasu zabiegają o podjęcie przez rząd jako pilnych działań mających na celu wsparcie budownictwa mieszkaniowego oraz aktywizację obywateli w obszarze wydatków mieszkaniowych. Jest to w obliczu trwającego już długo kryzysu priorytetowe i niezbędne, a przedłużający się stan bezczynności w tym obszarze przynosi szkodę dla wielu podmiotów, w tym przedsiębiorców działających w branży budowlanej. Pomysły na zaradzenie tej sytuacji przedstawiane były różne, jednak żaden dotychczas nie zyskał aprobaty zarówno obecnego, jak i poprzedniego rządu. 

Obecnie rządzący upatrują ratunku dla pogrążonego w kryzysie budownictwa w rozwoju programów budownictwa społecznego i niskoczynszowego. Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło właśnie kolejne wsparcie na 2026 r. tego rodzaju budownictwa kwotą 6,7 mld PLN. Z informacji udostępnionych na stronie MRiT wynika, że w latach 2024 – 2026 poziom nakładów na mieszkalnictwo komunalne i społeczne ma wynieść ponad 14 mld PLN. 

Bez zwątpienia te formy budownictwa należy wspierać. My sami jako organizacja w naszych wystąpieniach postulowaliśmy ten kierunek. Ale uczynienie z tego obszaru jedynego programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego (przynajmniej jak dotychczas) wydaje się być mocno kontrowersyjne. 

Patrząc tylko na same dane GUS za I półrocze 2025 r. jednoznacznie wynika, że wspierane przez rząd formy budownictwa stanowią nieznaczną część rynku budowlanego i nie mają szansy nawet w średniej perspektywie wpłynąć efektywnie na zmianę obecnej kryzysowej sytuacji. A impuls i zmiana sytuacji w budownictwie są konieczne natychmiast. Dotyczy to w istotnym zakresie także budownictwa jednorodzinnego, które jest kluczowe dla małych podmiotów oraz dla przedsiębiorców z prowincji oraz spoza największych ośrodków.

W okresie I - VII br. w grupie budownictwa komunalnego oraz społecznego oddane do użytku mieszkania stanowiły tylko 2,56% ogółu, rozpoczęte budowy 1,35%, zaś w zakresie uzyskanych pozwoleń na budowę było to 3,1%. Dla porównania liczba rozpoczętych budów przez inwestorów indywidualnych stanowiła 36,99% ogółu, zaś oddanych do użytkowania mieszkań 34,91%. W uzupełnieniu warto dodać, że w I półroczu 2025 r. rozpoczętych budów oraz oddanych do użytkowania mieszkań komunalnych i zrealizowanych w ramach budownictwa społecznego było łącznie 4.595 na 240.723 wszystkich ogółem, zaś liczba rozpoczętych budów mieszkań komunalnych i zrealizowanych w ramach budownictwa społecznego w przedmiotowym okresie spadła o 30,6% r/r mimo realizowanych od 2024 r. sukcesywnych nakładów wspierających rozwój tego typu budownictwa mieszkaniowego.

Jeżeli nadal jedyną akceptowaną receptą na kryzys w budownictwie będzie taka forma jego wspierania to raczej nigdy nie rozwiążemy istniejących trudności, a niedługo z branży budowlanej zaczną znikać przedsiębiorcy.

----------------------------------------------

Dane przedstawione w artykule pochodzą ze zbioru danych GUS o sytuacji w budownictwie za okres I-VII 2025 r., a także z portalu Wielkiebudowanie.pl oraz z ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości AMRON-SARFiN za II kwartał 2025 r.