Skoro jest tak dobrze, to dlaczego jest tak źle chciałoby się zapytać przytaczając klasyczne powiedzenie.
Przedstawiciele większości branż budowlanych alarmują od dłuższego czasu, że na rynku budowlanym panuje głęboki kryzys i potrzebne są pilne działania wspierające. Ale realne, a nie pozorowane. Pomysły są różne. W ocenie naszej organizacji niezbędnym i podstawowym działaniem jest pobudzenie budownictwa jednorodzinnego, bowiem w tym obszarze zmagamy się z największą od dekady zapaścią. I obszar ten jest niezwykle wrażliwy dla najmniejszych podmiotów funkcjonujących w branży budowlanej. Inne pomysły zmierzają do zachęcenia obywateli do inwestowania w budownictwo poprzez wprowadzenie ulg podatkowych np. w zakresie częściowego zwrotu podatku VAT obciążającego materiały budowlane nabywane na cele indywidualnego budownictwa mieszkaniowego lub remontowe. Jeszcze inne zmierzają w kierunku wsparcia zdolności kredytowych inwestorów lub mające na celu wsparcie możliwości systemu budownictwa socjalnego.
Podejście zarówno poprzednio rządzących, jak i obecnej ekipy sprawującej władzę do zgłaszanych przez branżę budowlaną postulatów jest wysoce stoickie i sprowadza się w dużej mierze do wyczekiwania na rozwój wypadków oraz głównie delikatnych działań idących co najwyżej w najbardziej oczywistych kierunkach, które przynoszą finalnie więcej strat dla rynku budowlanego, niż potrzebnego wsparcia.
Cytat z jednej z odpowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii udzielonej na początku czerwca br. na postulat branży budowlanej: „(...) spowolnienie w branży budowlanej, wynikające przede wszystkim z reperkusji agresji rosyjskiej na Ukrainę i wysokimi stopami procentowymi, było przejściowe i aktualnie sektor budowlany ponownie osiąga dobre wyniki sprzedaży. W szczególności należy zauważyć, że w stosunku do zeszłego roku intensywnie wzrasta aktywność w zakresie budownictwa mieszkaniowego. (...)” Dla uczciwości dodać należy, że cytowana odpowiedź bazowała na danych GUS z rynku budowlanego za I kwartał 2024 r. Jednak takie podejście przywołujące mityczne odbicie rynku budowlanego oraz świetlane perspektywy w kontekście środków z KPO pobrzmiewają w większości korespondencji otrzymywanej jako odpowiedzi na apele i postulaty środowiska.
A jak wygląda rzeczywistość?
Według danych GUS sytuacja w budownictwie po przejściowym ożywieniu w I kwartale 2024 r. ponownie zaczyna się zapadać. Według wstępnych danych, w pierwszym półroczu 2024 roku oddano do użytkowania 95,5 tys. mieszkań, tj. 14,6% mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 58,5 tys. mieszkań – o 9,3% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 34,8 tys. mieszkań, tj. o 23,6% mniej. Średnia dynamika liczby mieszkań oddawanych do użytkowania po pierwszym półroczu 2024 r. wynosi 85,4 wobec 88,1 po pierwszym kwartale bieżącego roku.
W aspekcie mieszkań, których budowę rozpoczęto GUS podaje, że w pierwszym półroczu 2024 r. rozpoczęto budowę 122,4 tys. mieszkań, tj. o 43,0% więcej niż przed rokiem. Deweloperzy przystąpili do budowy 80,6 tys. mieszkań (o 68,1% więcej r/r), a inwestorzy indywidualni 39,9 tys. (o 12,2% więcej). Można byłoby zatem uznać, że są to wskaźniki mocno pozytywne i dobrze rokujące na kolejne okresy. Jednakże i tutaj odnotowany został regres, bowiem w okresie od stycznia do marca 2024 r. rozpoczęto budowę 60,1 tys. mieszkań, tj. o 55,8% więcej niż w pierwszym kwartale 2023 r. Deweloperzy wystartowali w pierwszych 90 dniach 2024 r. z budową 42,0 tys. mieszkań (o 79,3% więcej), a inwestorzy indywidualni 17,0 tys. (o 16,1% więcej).
Inaczej jednak obrazują się powyższe dane, jeżeli spojrzymy na statystykę GUS prezentującą dynamikę produkcji budowlano-montażowej. Według danych wstępnych, produkcja budowlano-montażowa (w cenach stałych) zrealizowana w czerwcu 2024 r. na terenie kraju przez przedsiębiorstwa budowlane o liczbie pracujących powyżej 9 osób była niższa o 8,9% w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku. Gdyby GUS ujmował dane z firm mniejszych niż zatrudniające minimum 9 osób dane te byłyby zapewne bardziej fatalne.
Jeszcze gorzej wygląda ta statystyka, jeżeli przyjrzymy się parametrowi wycinkowemu tej statystyki, jakim jest wznoszenie budynków. Wskaźnik dynamiki dla budowy budynków w stosunku do maja 2024 r. wyniósł 91,9, zaś w stosunku do czerwca 2023 r. wyniósł 82,1, co oznacza zmniejszenie produkcji budowlano-montażowej w tym obszarze o 17,9% na przestrzeni ostatniego roku. Dane te nie biorą się z niczego i sam fakt rozpoczęcia budowy większej liczby mieszkań w pierwszym półroczu br. niż przed rokiem nie powinien nikogo uspokajać, ani usprawiedliwiać.
Zresztą analizując dane makroekonomiczne prezentowane przez GUS z obszaru wznoszenia budynków dodatnia koniunktura produkcji budowano-montażowej odnotowana była po raz ostatni w 2022 r. (rok boomu budowlanego w okresie pandemii), a wcześniej w latach 2017 – 2020 (do wybuchu pandemii). Natomiast wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie znajduje się na minusie nieprzerwanie od początku wybuchu pandemii, podobnie, jak wskaźnik prognozy ogólnej sytuacji gospodarczej w budownictwie.
Dane te zasadniczo pokrywają się z danymi z niezależnego badania rynku budowlanego prowadzonego od wielu lat przez portale Wielkiebudowanie.pl. Zgodnie z prezentowanymi przez ten portal danymi odnotowujemy dramatyczne wskaźniki, jeżeli chodzi o budownictwo jednorodzinne realizowane przez indywidualnych inwestorów. Po 2017 r. nastąpiła totalna zapaść.
Źródło: Wielkiebudowanie.pl
Z wykresu jasno widać, że cykl koniunkturalny na budowę domów prywatnych zakończył się w 2017 roku i nie ma wiele wspólnego z rynkiem budowlanym jako całością. W 2020 roku pandemia na pewno przyśpieszyła spadek koniunktury na budowę domów i to widać wyraźnie na wykresie. W 2021 roku nastąpiło odbicie, na własny użytek Polacy budowali więcej domów prywatnych, ale jeszcze więcej jako lokaty kapitału budowały firmy i organizacje finansowe. To wynik niskich stóp procentowych w bankach w pierwszym półroczu. W 2022 roku w warunkach dużej inflacji i zmiany polityki kredytowej rynek budowy domów spadł do najniższego poziomu od początku prowadzonych notowań i zamknął rok poważnym kryzysem w tej branży. Spadek zamówień rok/roku wyniósł ok. 61%. Kolejny rok 2023 obnażył poważną zapaść na rynku budowy domów prywatnych, bowiem wybudowano mniej o kolejne 30% domów niż rok wcześniej. Głównym powodem takiej sytuacji jest brak tanich kredytów lub programów dla tego typu budownictwa.
W styczniu 2024 zamówień na domy prywatne było jeszcze mniej niż w ub. roku o tej porze, w lutym br. zamówiono do budowy więcej domów aż o 10%, ale w skali do ub. roku był to nadal spadek o ok. 14%. W marcu zamówienia na domy prywatne były mniejsze niż w lutym i w ub. roku o ok. 5%. W kwietniu zamówienia na budowy domów indywidualnych były o 20% mniejsze niż w ub. roku i o 36% mniejsze niż w poprzednim miesiącu. Spadek budowy domów w stosunku do ub. roku w maju to już 41%. W czerwcu zamówienia na domy prywatne nadal spadały i były mniejsze o 38% niż rok temu. W lipcu zamówienia na domy prywatne są słabsze o 17% niż w ub. roku.
Powyżej zilustrowana dramatyczna sytuacja w branży indywidualnego budownictwa jednorodzonego jest potwierdzana przez małych producentów materiałów budowlanych, bo to właśnie w nich uderza w największym stopniu skutkując redukcją zamówień na produkowane wyroby, a tym samym skutkując ograniczeniem skali ich działalności włącznie z ryzykiem likwidacji. Trzeba jednak mieć świadomość, że ofiarami zapaści indywidualnego budownictwa jednorodzinnego są nie tylko mali producenci materiałów do budowy domów, ale także cała rzesza najmniejszych lokalnych przedsiębiorców z branż budowlanej, wykończeniowej, instalacyjnej, zaopatrzeniowej, itd. Brak budów indywidualnych to brak pracy dla nich, a brak pracy, to brak przetrwania. Dlatego tak mocno nasza organizacja postuluje konieczność wsparcia budownictwa jednorodzinnego. Ale nie deweloperskiego, lecz indywidualnego. Bo tutaj nie chodzi wyłącznie o indywidualnych inwestorów, ale także o małą przedsiębiorczość.
Wracając zatem do początkowego pytania czy jest powód do zadowolenia z większej liczby rozpoczętych budów i czy na tym można budować optymizm co do rozwoju sytuacji w branży budowlanej? Być może tak, pod warunkiem, że jesteś deweloperem i oczekujesz na nowe rozdanie programu wspierającego tanie kredyty mieszkaniowe, bo dzięki temu będziesz mógł ponownie podnieść ceny metra kwadratowego oferowanego mieszkania i zwiększyć swoją marżę, która i tak jest już wyjątkowo wysoka (jak podają najnowsze przekazy). Jeżeli jednak nie jesteś bezpośrednim beneficjentem wskazanego obszaru, nie realizujesz inwestycji infrastrukturalnych, ani nie będziesz zaangażowany w projekty finansowane bezpośrednio ze środków pochodzących z KPO (a jako wiadomo będą to tylko inwestycje w wybrane obszary w budownictwie) to absolutnie nie masz powodu do zadowolenia i spokoju. Do optymizmu także. Szczególnie, gdy jesteś małym podmiotem. I mali przedsiębiorcy są pełni obaw. Naprawdę.
Tak ciężko dotychczas jeszcze nie było. Zarówno w czasie światowego kryzysu finansowego, jak i w czasie pandemii...
Jeżeli zatem obecny rząd na poważnie nie podejdzie do problemów w budownictwie skończy się dramatem.
