Według danych zaprezentowanych przez Główny Urząd Statystyczny w 2024 r. oddano do użytku dokładnie 200,4 tys. lokali i domów o łącznym metrażu 17,84 mln m kw. To poziom zbliżony do rekordów z końca lat 70.
Można byłoby zatem uznać, że budownictwo rozwija się imponująco. Tak jednak nie jest. Na rynku budowlanym paradoksalnie zmagamy się z kryzysem, a przedstawione dane mocno zmazują faktyczny obraz polskiego budownictwa mieszkaniowego.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl specjalnie dla Business Insidera przyjrzeli się sytuacji mieszkaniowej w sposób odmienny od analiz stosowanych przez GUS. M.in. zamiast koncentrować się na liczbie oddanych do użytkowania lokali i domów, wzięli pod uwagę ich powierzchnię użytkową. Takie ujęcie uwzględniło bardzo duże różnice przeciętnego metrażu ukończonego lokalu mieszkalnego (ok. 51 m2 w 2024 r.) oraz domu jednorodzinnego (ok. 130 m2). Ponadto zmieniona metodyka analizy wybrana przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl pozwoliła na pokazanie, że oprócz gmin bijących kolejne rekordy w budowaniu mieszkań na mapie Polski występują także – i to w dużej liczbie – gminy, w których nie buduje się już praktycznie nic. Ten sposób analizy udziela odpowiedzi m.in. na pytanie, dlaczego znacząca część rynku producentów materiałów budowlanych oraz usługodawców w obszarze budownictwa jest skutecznie przygniatana od kilku lat przez sytuację istniejącą na rynku budowlanym.
Analiza przeprowadzona przez portal Rynekpierowtny.pl objęła średnią roczną powierzchnię użytkową domów i lokali oddanych do użytkowania na 100 mieszkańców gminy w latach 2022-2024. Na podstawie tych danych można stwierdzić, że od 2022 r. do 2024 r. w niektórych gminach na 100 mieszkańców średnio w roku przypadała powierzchnia ukończonego domu jednorodzinnego, czasem wręcz sporego. Z kolei inne gminy średniorocznie cechowały się w przeliczeniu na 100 osób metrażem odpowiadającym typowej kawalerce, a nawet pojedynczemu pokojowi.
Krajowa średnia z lat 2022-2024 wyniosła 53 m2 lokali i domów rocznie oddawanych do użytku na 100 osób. Przypomnijmy, że zgodnie z danymi GUS za I kwartał 2025 r. przeciętna wielkość jednego nowo wybudowanego mieszkania wyniosła 91,4 m2.
Znacznie powyżej średniej z lat 20222 – 2024 znalazły się gminy popularne turystycznie oraz położone w pobliżu dużych ośrodków miejskich. W ich przypadku średnia wielkość lokali i mieszkań oddawanych do użytku na 100 mieszkańców przekraczała 200 m2, a w przypadku gmin rekordzistów nawet 300 m2 (gmina Dziwnów 396 m2). Na przeciwległym biegunie znajdują się gminy, gdzie budownictwo mieszkaniowe praktycznie zamarło. Obszary z wynikami poniżej 16 m2 rocznie na 100 osób to w dużym stopniu wschodnia Polska, ale również znaczne części województwa zachodniopomorskiego, Dolnego Śląska, a nawet Wielkopolski. Na tych obszarach znajdują się gminy z liczbą domów i lokali oddawanych do użytkowania na poziomie od zera do jednego czy dwóch rocznie, co w przeliczeniu na 100 osób oznaczało metraż bliski zeru.
Dokładny rozkład nasycenia budownictwem mieszkaniowym definiowany poprzez średni metraż oddawanych do użytkowania lokali i mieszkań w latach 2022 – 2024 na 100 mieszkańców prezentuje poniższa mapa.
Źródło RynekPierwotny.pl za BusinessInsider.pl
Tak drastyczne różnice w aktywności budowlanej wskazują na głębsze problemy demograficzne. Gminy, gdzie praktycznie nie buduje się nowych mieszkań, często borykają się z odpływem ludności, starzeniem się społeczeństwa i brakiem perspektyw rozwojowych. Województwa takie jak wielkopolskie czy mazowieckie stanowią przykład ogromnych regionalnych różnic, gdzie obok gmin dynamicznie rozwijających się funkcjonują obszary w stagnacji. Ten dualizm polskiego rynku mieszkaniowego może się pogłębiać, tworząc coraz większe dysproporcje rozwojowe między różnymi częściami kraju.
Zaprezentowany w analizie dokonanej przez ekspertów portalu Rynekpierwotny.pl obraz budownictwa mieszkaniowego pokazuje także źródło trudności dla dużej liczby małych przedsiębiorców związanych z rynkiem budowalnym, dla których budownictwo mieszkaniowe na tzw. prowincji było głównym odbiorcą ich usług oraz produktów. To jest nie tylko znaczna liczba małych producentów materiałów budowlanych, ale także duża liczba wykonawców robót budowlanych, instalacyjnych, wykończeniowych, dostawców materiałów, producentów wyposażenia oraz szeregu osób z obszaru nadzoru i prowadzenia inwestycji budowlanych. Zatrzymanie budownictwa mieszkaniowego w wielu regionach Polski (poza aglomeracjami miejskimi) oznacza utratę przez te grupy przedsiębiorców szansy na sprzedaż i świadczenie usług. Wszak nie znajdą oni swojego miejsca w dużych inwestycjach wielkomiejskich. A przynajmniej zadecydowana większości z tych podmiotów nie będzie w stanie tego uczynić.
Powyżej zaprezentowane dane pokazują także, jak bardzo może różnić się obraz faktyczny od „suchej” statystyki w zależności od tego w jaki sposób dokona się doboru kryteriów oceny danych.
***
Artykuł został opracowany na podstawie materiału z Business Insider Polska.
